El 40% de los cordobeses no podría comprar una vivienda en ninguna zona del Gran Córdoba. Esto debido al precio de los inmuebles y a que sus ingresos familiares no alcanzan para afrontar un eventual crédito hipotecario.

Son los primeros resultados de un trabajo realizado desde la Universidad Nacional de Córdoba que es pionero en la temática de asequibilidad a vivienda, terrenos y alquileres a nivel nacional.

Analizó algunos ejemplos de valores inmobiliarios que luego logró ampliar y georreferenciar en toda el área metropolitana de Córdoba, mediante la aplicación de algoritmos de aprendizaje automático, una rama de la inteligencia artificial.

El estudio fue financiado por el Observatorio Social y Cultural para el Desarrollo Sostenible, dependiente de la Secretaría de Ciencia y Tecnología de la UNC. El objetivo del Observatorio es que éste y otros indicadores se continúen monitoreando en el tiempo.

Del proyecto participan investigadores de las facultades de Arquitectura, Urbanismo y Diseño; Ciencias Sociales; Filosofía y Humanidades; y de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales. La directora del trabajo es Miriam Liborio y el codirector, Juan Pablo Carranza.

“Nuestro trabajo muestra que casi la mitad de la población está fuera del mercado inmobiliario y ni siquiera podría acceder si existieran créditos hipotecarios. Solo podrían hacerlo con una oferta crediticia fuertemente subsidiada por el Estado”, apunta Carranza.

Su situación habitacional no la resolvería el mercado inmobiliario sino con políticas públicas. “El dato es muy importante para delinear acciones encaminadas a la atención de estos sectores de la población, y futuras políticas que los consideren como demandantes de viviendas”, agrega Liborio.

Y detalla: “Los resultados posibilitan reflexionar sobre la necesidad de un modelo de ciudad menos excluyente y más equitativo. Hay que promover acciones para la recuperación urbana, la densificación o renovación de áreas y promover alternativas de acceso al suelo desde programas de gestión pública, entre otras políticas”.

Cómo se elaboró el indicador

Para calcular el valor de las viviendas y los terrenos en todo Gran Córdoba, los investigadores realizaron un muestreo en varios puntos del territorio. Luego, teniendo en cuenta un grupo de variables explicativas, lograron trasladar esos valores a todo el territorio mediante algoritmos de aprendizaje computacional. El cálculo fue hecho en dólares y a valores de marzo de 2024.

Entre las variables que se tuvieron en cuenta están: distancia a basurales, industrias, vías de acceso, asentamientos precarios, urbanizaciones cerradas y plazas; superficie edificada en un radio de 500 metros y estrato socioeconómico de la población por el radio censal, entre otras.

Por su parte, para calcular el Ingreso Total Familiar (ITF) se tuvieron en cuenta los datos de la Encuesta Permanente de Hogares, con los que dividieron a la población cordobesa en diez deciles según los ingresos.

Finalmente, estimaron la capacidad de cada decil para afrontar un crédito hipotecario a 30 años con una tasa de interés anual del 2% en dólares, con la condición de que esa inversión solo insuma el 30% del ITF. “Se trata de condiciones crediticias habituales que aplican las entidades bancarias, incluso más laxas”, comenta Carranza.

Acceso a alquiler. Mapa de calor sobre Gran Córdoba que muestra la posibilidad de acceso a viviendas en alquiler según el ingreso mínimo necesario para lograrlo. Para ello se dividió a los hogares cordobeses en 10 deciles según sus ingresos. El decil 1 es el de menores ingresos y el decil 10 es el de mayores ingresos. Los colores más claros indican las zonas del Gran Córdoba a las que solo pueden acceder los deciles con mayores ingresos. Si un sector está pintado del color correspondiente al decil 4 esto significa que a esa zona podrían acceder los hogares con ingresos equivalentes a los de ese decil o superiores, esto es del 4 al 10.

Si bien los autores reconocen otras múltiples variables que pueden incidir en la capacidad de ahorro de las familias y en la variación de los precios de los inmuebles y de los ingresos, a modo de ejemplo determinaron que una familia debería disponer de más de 197 salarios completos para acceder a la vivienda o de algo más de 37 para la compra de un terreno en el Gran Córdoba. Y esto, si destinaran todos sus ingresos a pagar la cuota del crédito y no sólo el 30%.

Acceso a terrenos. Mapa de calor sobre Gran Córdoba que muestra la posibilidad de acceso a suelo según el ingreso mínimo necesario para lograrlo. Para ello se dividió a los hogares cordobeses en 10 deciles según sus ingresos. El decil 1 es el de menores ingresos y el decil 10 es el de mayores ingresos. Los colores más claros indican las zonas del Gran Córdoba a las que solo pueden acceder los deciles con mayores ingresos. Si un sector está pintado del color correspondiente al decil 4 esto significa que a esa zona podrían acceder los hogares con ingresos equivalentes a los de ese decil o superiores, esto es del 4 al 10.

El estudio determinó que los cuatro primeros deciles más pobres (el 40% de la población) no podrían acceder a viviendas en ningún sector del Gran Córdoba, aun en el caso de que pudiera acceder a un crédito hipotecario. Incluso el 60% más pobre de la población sólo puede acceder a menos del 10% del total del territorio.

Acceso a vivienda. Mapa de calor sobre Gran Córdoba que muestra la posibilidad de acceso a viviendas según el ingreso mínimo necesario para lograrlo. Para ello se dividió a los hogares cordobeses en 10 deciles según sus ingresos. El decil 1 es el de menores ingresos y el decil 10 es el de mayores ingresos. Los colores más claros indican las zonas del Gran Córdoba a las que solo pueden acceder los deciles con mayores ingresos. Si un sector está pintado del color correspondiente al decil 4 esto significa que a esa zona podrían acceder los hogares con ingresos equivalentes a los de ese decil o superiores, esto es del 4 al 10.

Sobre el acceso a terrenos, el panorama parece más igualitario dado que el 50% de la población de menores ingresos lograría acceder a un 77% del área de estudio. Pero, según los investigadores, este dato esconde un problema: los terrenos a los que pueden acceder los deciles más pobres están en zonas sin servicios esenciales como el agua y la luz. “Es una accesibilidad ficticia”, apunta Carranza.

Por otro lado, hay tierras que son inaccesibles incluso para la población más rica, como la zona de Nueva Córdoba, cuyos terrenos sólo tienen como destinatario a las empresas desarrollistas.

También se analizó el acceso a la vivienda mediante el alquiler. El trabajo detectó que sólo el 10% de las viviendas en alquiler son accesibles para los sectores medios de la población, mientras que más del 30% de las viviendas son asequibles con exclusividad para los deciles de mayores ingresos.

Esta condición de desigualdad se profundiza al observar el sexo de la jefatura del hogar, siendo para las mujeres más difícil el acceso a viviendas.

En tanto, los profesionales y los empleos en la administración pública son las actividades económicas mejor posicionadas para el acceso a viviendas, mientras en el otro extremo están la construcción, gastronomía y servicio doméstico.

Por rango etario, el grupo que tiene una mejor condición de acceso es el de 35 a 39 años.

Finalmente los investigadores realizaron dos aclaraciones sobre su trabajo. Primero, que no se tuvo en cuenta el factor herencia a la hora de estudiar cómo acceden a la vivienda y al terreno las familias.

Segundo, advierten que el estudio no tuvo en cuenta la demanda de vivienda; es decir, no hay un dato certero sobre cuántas familias quisieran comprar una casa y no lo pueden hacer, por ejemplo.

Siguientes pasos

Carranza remarca que este estudio es clave para pensar políticas públicas que busquen avanzar hacia una ciudad más integrada y sustentable. Y reflexiona: “Son muy pocos los casos en los que la política pública se piensa, ejecuta y evalúa a partir de datos como los que estamos generando. Generalmente, funciona por impulsos de quienes gobiernan, que tienen una idea sobre qué hay que hacer, por ejemplo, en materia de acceso a la vivienda, pero estos impulsos suelen ser parciales y muy volátiles en el tiempo y en el espacio. Estamos aportando criterios para una política basada en evidencias y datos”.

En la segunda etapa, los investigadores buscarán analizar “la calidad urbana” de diferentes sectores del Gran Córdoba, a fin de relacionarlos con las posibilidades de acceso, segmentadas por grupo socioeconómico.

“Se prevé elaborar un índice de la desigualdad territorial, que combina la calidad urbana y las posibilidades de acceso a diferentes localizaciones en el área metropolitana de Córdoba”, señala Liborio.

Y reflexiona: “La ciudad se constituye en el escenario en el que se manifiestan las desigualdades, pero a la vez influye en su reproducción, atenuando o intensificando estas condiciones”.

Título: La configuración socio-espacial de las desigualdades. Una propuesta metodológica para determinar el acceso a las oportunidades urbanas y a la vivienda en Córdoba.

Directora: Miriam Gladys Liborio.

Facultades involucradas. Arquitectura, Urbanismo y Diseño/ Filosofía y Humanidades, Departamento de Geografía/ Ciencias Sociales/ Ciencias Exactas, Físicas y Naturales.

Objetivo: Caracterizar la configuración socio-espacial de las desigualdades urbanas, a partir del reconocimiento de las condiciones de acceso a la vivienda y a las oportunidades que la ciudad ofrece.

Fecha de publicación: 31 julio, 2024